Renditestarkes Innenstadtinvestment mit steuerlichen Vorteilen und langfristiger Perspektive!

Objektdaten

Kennung	KH0339_LE
Lage	88316
Baujahr	1900
Wohnfläche	426.00 m²
Nutzfläche	150.00 m²
Kaufpreis	1250000.00 €
Provision für Käufer¹	3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis

Energieangaben

Energieausweistyp *	Verbrauch
Energiekennwert	132.20 kWh/(a⋅m²)
Ausweis gültig bis	30.08.2032
Befeuerung/Energieträger	Gas
Baujahr	1900

200

> 400

132.20kWh/(a⋅m²)

* Der oben genannte Energiekennwert spiegelt den Energieverbrauch in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter (kWh/(a⋅m²)) wieder und liefert den tatsächlichen errechneten Energieverbrauch der Immobilie. Weitere Informationen finden Sie hier unter de.wikipedia.org/wiki/Energiebedarfsausweis

Drucken

Anfrage

Objektbeschreibung

Um Ihnen schnellstmöglich Informationen bereitstellen zu können, erfolgt der Exposéversand automatisiert. Bitte beachten Sie, dass wir daher individuelle Fragen in Ihrer Anfragen nicht berücksichtigen können. Wir beantworten diese aber gerne im Nachgang bei einem Telefonat oder einem persönlichen Termin.
--------------------------------------------------------------------------------------------------

Solides Innenstadtinvestment - vollvermietetes Wohn- und Geschäftshaus in Isny im Allgäu

Voll vermietet, umfassend modernisiert und mit attraktiven steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten: Dieses Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Isny im Allgäu bietet Kapitalanlegern eine interessante Kombination aus laufenden Mieteinnahmen, langfristiger Ertragsperspektive und zusätzlichem Entwicklungspotenzial.

Das ursprünglich um 1900 errichtete Gebäude umfasst sechs Wohneinheiten sowie eine langfristig vermietete Gastronomieeinheit im Erdgeschoss. Auf einer Gesamtfläche von ca. 586 m², davon rund 426 m² Wohnfläche, verbindet die Immobilie einen hohen wohnwirtschaftlichen Anteil mit einer etablierten gewerblichen Nutzung. Sämtliche Einheiten sind vermietet.

Besonders interessant für private Kapitalanleger sind die steuerlichen Rahmenbedingungen: Für die Immobilie liegt ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer vor, das dem Käufer zur Verfügung gestellt wird. Nach Angaben des Eigentümers ermöglicht dieses eine jährliche Abschreibung von bis zu 8 % anstelle der regulären 2,5 %. Hinzu kommt ein außergewöhnlich hoher rechnerischer Gebäudeanteil von ca. 86-88 % des Kaufpreises, der sich aus dem vergleichsweise kleinen Grundstück mit rund 225 m² und dem zugrunde gelegten Bodenrichtwert ergibt. Diese Kombination kann insbesondere für Investoren mit einem höheren persönlichen Einkommensteuersatz erhebliche steuerliche Vorteile eröffnen. Die tatsächliche steuerliche Anerkennung und individuelle Auswirkung sind durch den jeweiligen Steuerberater zu prüfen.

Solide Mieteinnahmen mit zusätzlichem Anpassungspotenzial: Die aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 62.400 €. Ab April 2027 wird nach Angaben des Eigentümers eine Jahresnettokaltmiete von 64.824 € erwartet. Darüber hinaus bieten vier befristete Wohnungsmietverträge mit vereinbarten Laufzeiten von maximal drei Jahren bei rechtlich zulässiger Neuvermietung perspektivisch Möglichkeiten zur Anpassung der Mietkonditionen an das jeweilige Marktniveau.

Ein weiterer wesentlicher Bestandteil der Ertragsstruktur ist die rund 150 m² große Gastronomieeinheit im Erdgeschoss. Diese wird als gut etablierter Döner-Imbiss betrieben und ist fest bis zum 30. September 2031 vermietet. Vertraglich bestehen Verlängerungsoptionen um jeweils fünf Jahre. Seit 2026 ist zudem eine an den Verbraucherpreisindex gekoppelte Mietanpassung vereinbart. Der Pächter hat darüber hinaus bereits Interesse an einer längerfristigen Vertragsverlängerung um zehn Jahre signalisiert.

Umfangreiche Modernisierungen stärken die Qualität des Immobilienbestands: Die Gas-Zentralheizung wurde 2021 erneuert. Zu den weiteren Maßnahmen gehören Dämmarbeiten im Jahr 2025, dreifach verglaste Fenster, die Erneuerung der Elektrik sowie brandschutztechnische Maßnahmen einschließlich neuer Notausstiege und eines neuen Brandschutzkonzepts. Auch die Allgemeinflächen, Wohnungszugangstüren und die Hauseingangsanlage wurden aufgewertet. Die westliche Dachgeschosswohnung wurde neu ausgebaut und erweitert das zeitgemäße Wohnraumangebot.

Zusätzliche strategische Flexibilität bietet die bereits vorliegende Abgeschlossenheitsbescheinigung. Damit besteht eine wichtige Voraussetzung für eine mögliche spätere Aufteilung in Wohnungseigentum. Die eigentliche WEG-Aufteilung ist bislang nicht vollzogen worden.

Die zentrale Innenstadtlage mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, medizinischer Versorgung und öffentlichen Verkehrsmitteln unterstützt die langfristige Attraktivität des Standorts. Gleichzeitig bietet die Nähe zur historischen Altstadt und zum Kurpark eine hohe Wohnqualität.

Eine interessante Gelegenheit für langfristig orientierte Investoren, die Wert auf laufende Mieterträge, eine breit aufgestellte Nutzungsstruktur, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und zusätzliche Entwicklungsperspektiven legen.

Lage

Zentrale Innenstadtlage mit nachhaltiger Vermietungsperspektive

Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der in zentraler Lage von Isny im Allgäu. Die unmittelbare Nähe zur historischen Altstadt, zum Burgplatz und zu zahlreichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs schafft attraktive Voraussetzungen für eine langfristige Wohn- und Gewerbevermietung.

Die Bahnhofstraße ist als verkehrsberuhigter Bereich mit Einbahnverkehr gestaltet. Einkaufsmöglichkeiten, darunter ein REWE-Markt, Ärzte, gastronomische Angebote, Schulen, Kindergärten und öffentliche Verkehrsmittel sind auf kurzen Wegen erreichbar. Auch der beliebte Kurpark befindet sich in der näheren Umgebung.

Für Kapitalanleger ist insbesondere die Verbindung aus zentraler Lage, gewachsener Infrastruktur und einem breiten potenziellen Mieterkreis interessant. Die gute Erreichbarkeit und die Nähe zu wichtigen Versorgungseinrichtungen sprechen unterschiedliche Mietergruppen an und unterstützen die langfristige Vermietbarkeit der sechs Wohnungen.

Isny im Allgäu verfügt über eine etablierte Wirtschaftsstruktur und verbindet die Vorzüge einer lebendigen Kleinstadt mit der hohen Freizeit- und Lebensqualität des Allgäus. Die landschaftlich reizvolle Umgebung mit vielfältigen Möglichkeiten zum Wandern, Radfahren und Wintersport trägt zusätzlich zur Attraktivität des Wohnstandorts bei.

Auch die gewerblich genutzte Erdgeschossfläche profitiert von der zentralen Lage innerhalb des gewachsenen Stadtgebiets.

Insgesamt bietet der Standort eine überzeugende Grundlage für ein langfristig ausgerichtetes Immobilieninvestment mit wohnwirtschaftlichem Schwerpunkt und ergänzender Gewerbenutzung.

Gerne informieren wir Sie über alle Details und freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme zu weiteren Abstimmungen!

Sonstiges

Bitte beachten Sie, dass der ausgeschriebene Kaufpreis freibleibend ist. Bei entsprechend großer Nachfrage behält sich der Verkäufer vor, die Immobilie gegen Höchstgebot zu verkaufen (es handelt sich jedoch um kein Bieterverfahren!)

Für die Richtigkeit der Angaben übernehmen wir keine Haftung, haben diese jedoch auf Plausibilität geprüft.

1) Die o. g. Provision bezieht sich auf den angegebenen Kaufpreis und versteht sich inklusive der jeweils gesetzlich gültigen Mehrwertsteuer. Sie wird vom Käufer getragen und ist verdient und zahlbar an den Nachweis-/Vermittlungsmakler bei Kaufvertragsabschluss.
Alle Angaben nach Auskunft des Eigentümers.
Provisionshinweis: Für die genannten Angaben können wir keine Gewähr übernehmen, es handelt sich um Angaben des Verkäufers. Wir haben die Angaben nicht überprüft und keine Register eingesehen (z.B. Grundbuch, Baulastenverzeichnis). Daher beschränkt sich unsere Haftung auf grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz.