Besondere Formen des Haus- und Wohnungsverkaufs

Der Oesterle Immobilien-Tipp

Von Claudia Gottwalt

(Dipl. Betriebswirtin (FH) und Immobilienberaterin bei Oesterle Immobilien)

 

Besondere Formen des Haus- und Wohnungsverkaufs

Viele Haus- und Wohnungseigentümer haben besondere Ausgangssituationen und Bedürfnisse, auf die wir als Makler eingehen sollten und für die wir eine maßgeschneiderte Lösung für den Hausverkauf finden können. Im Folgenden soll ein Überblick über nicht ganz so bekannte Lösungen gegeben werden.

1. Secret Sale

Ausgangssituation: Eine Immobilie soll verkauft werden, aber der Eigentümer möchte nicht, dass bekannt wird, dass er seine Immobilie verkaufen möchte. Dies ist z.B. öfter bei Scheidungsfällen, Erbstreitigkeiten, bei Eigentümern, die im öffentlichen Leben stehen oder bei hochpreisigen  Immobilien der Fall. Man möchte nicht, dass die Leute darüber reden und spekulieren, warum ein Haus verkauft werden soll und den Verkauf so diskret wie möglich, ohne großes Aufsehen, abwickeln.

Hierfür gibt es das Instrument des Secret Sale, den „geheimen“ Verkaufs.  Der Immobilienmakler bietet das zu verkaufende Haus seinen vorgemerkten und geprüften Kunden an und kooperiert gegebenenfalls mit anderen Immobilienmaklern aus seinem Netzwerk, um den geeigneten Käufer zu finden. Die Immobilie wird manchmal zusätzlich ohne Fotos, Beschreibung der Einzelheiten und der Lage in den verschiedenen Kanälen beworben, um genügend Kaufinteressenten zu generieren. Bei den Besichtigungsterminen und in der Abwicklung wird die höchste Diskretion zugesichert. Die Nachbarn erfahren im Normalfall erst im Nachhinein, dass die Immobilie verkauft wurde.

2. Immobilie verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben

Ausgangssituation: Beispiel: Eine verwitwete ältere Dame ist Eigentümerin einer Wohnung älteren Baujahres in guter Lage. Sie bekommt eine nicht zu üppige Witwenrente, bei der Wohnung werden aufgrund des Alters der Immobilie immer wieder teure Instandhaltungsmaßnahmen fällig, die sie durch die kleine Rente nur schwer bezahlen kann. Ohnehin ist es schon schwierig mit der Rente über die Runden zu kommen. Sie hätte gerne etwas mehr Geld zur Verfügung, um sich auch einmal etwas leisten zu können, was über die reine Finanzierung des Alltags hinausgeht. Sie möchte die Wohnung aber eigentlich nicht verkaufen, da sie sich dort wohlfühlt und alle ihre Bekannten hat. 

Lösung 1: Sale und rent back

Bei dieser Option wird die Wohnung an einen solventen Investor verkauft. Die Dame erhält den gesamten Kaufpreis und mietet die Wohnung für einen ortsüblichen Mietzins zurück. Um die Dame abzusichern wird der Mietvertrag mit Kündigungsschutz für sie als Bestandteil des notariellen Kaufvertrags gesichert. Sie kann vom Vermieter nicht gekündigt werden, kann aber selbst kündigen, wenn sie nicht mehr in der Wohnung wohnen möchte oder kann. Das hat den Vorteil, dass sie den tatsächlichen Wert der Wohnung als Kaufpreis bekommt und frei darüber verfügen kann.

Lösung 2: Immobilienverrentung mit Wohnrecht (Leibrente)

Bei dieser Option wird die Wohnung ebenso an einen solventen Investor oder eine gemeinnützige Organisation verkauft, aber die Dame bekommt ein lebenslanges oder zeitlich befristetes Wohnrecht und eine monatliche Rente und muss keine Miete bezahlen. Die Verrentung des Kaufpreises liegt deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie, d.h. die Dame bekommt in der Regel nicht das zurück, was die Immobilie eigentlich wert ist. Wenn die Dame auszieht, geht das Wohnrecht verloren, sie kann also die Wohnung z.B. nicht selbst vermieten, wenn sie z.B. in ein betreutes Wohnen zieht. Nach dem Tod geht die Immobilie in den Besitz des Käufers über.

Lösung 3: Immobilienverrentung mit Nießbrauch

Bei dieser Lösung bekommt die Dame den Kaufpreis auf einen Schlag ausbezahlt und muss keine Miete für die Wohnung bezahlen. Allerdings ist der bezahlte Kaufpreis auch nicht der normalerweise zu erzielende Verkehrswert, sondern der Nießbrauchwert wird errechnet und vom Verkehrswert abgezogen. Dieser ergibt sich aus der zu erwartenden Miete pro Jahr und der Lebenserwartung der Dame. Bei dieser Variante könnte die Dame die Immobilie selbst weitervermieten, wenn sie auszieht.

Fallstricke:

Bei allen drei Lösungsansätzen muss der Verkäufer, in unserem Fall die ältere Dame, rundum abgesichert werden. So ist es wichtig, den notariellen Kaufvertrag richtig zu gestalten, wie z.B. die Miete, das Wohnrecht, den Nießbrauch, den Kündigungsschutz zu regeln. Eine Rückfallklausel gibt bei der Immobilienverrentung die Sicherheit bei einer möglichen Insolvenz des Käufers das Eigentum zurückzubekommen, wenn dieser dann die monatlichen Raten nicht mehr zahlen kann. Geregelt sein sollte ausserdem, wer für die Instandhaltung und Sanierung aufkommt. Ratsam ist auch, ins Grundbuch eine Grundschuld erstrangig eintragen zu lassen, sodass bei einem möglichen Wiederverkauf der Immobilie das Wohnrecht auf jeden Fall bestehen bleibt.

3. Reverse Mortgage - Rückwärtshypothek

Die Rückwärtshypothek ist im angelsächsischen Raum weit verbreitet und als Reverse Mortgage  bekannt. Bei uns kommt sie noch recht selten vor und wird nicht häufig von den Banken angeboten. Sie sei der Vollständigkeit halber hier erwähnt.  Sie ist eine Art von Kredit. Eine Bank bürgt, oft in Verbindung mit einer Lebensversicherung, für die Immobilienrente. Der Eigentümer bleibt der Eigentümer und ist somit auch für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Die monatliche Rente (=Kreditrate plus Zinsen) wird i.d.R. bis zum Tod an den Eigentümer ausbezahlt. Die Immobilie wird dann verkauft und der Kredit mit dem Verkaufserlös getilgt. Ein übrig bleibender Betrag wird an die Erben vererbt. Die Höhe der möglichen „Rente“ ist abhängig von dem Wert der Immobilie, der Lebenserwartung des Eigentümers und den Zinsen.

4. Besondere Gestaltungsmöglichkeiten des notariellen Kaufvertrags

Auch bei der Kaufvertragsgestaltung gibt es einige Möglichkeiten auf die Bedürfnisse der Verkäufer einzugehen. Ausgangssituation: Eine junge Familie mit einem Kind lebt in einer 3-Zimmer Eigentumswohnung in guter Lage. Die Frau ist schwanger und erwartet in einigen Monaten ihr Baby. Die Wohnung ist für 4 Personen einfach zu klein. Die Familie möchte ein Einfamilienhaus kaufen oder selbst bauen, hat auch schon konkrete Vorstellungen, aber noch nicht die geeignete Immobilie gefunden. Zur Finanzierung der Wohnung wurde eine relativ hohe Hypothek aufgenommen, die im Grundbuch durch eine Grundschuld 1.Ranges gesichert ist. Die Bank reagiert auf die Anfrage der Familie nach einer Zwischenfinanzierung zurückhaltend und die Eigentümer möchten eigentlich auch erst die Wohnung sicher verkauft haben, bevor sie ein neues Haus kaufen. Aber sie möchten auch nicht zwischenzeitlich in eine Mietwohnung umziehen, bevor sie ihr neues Zuhause gefunden haben.

Lösung 1: Sofortiger Kaufvertrag und spätere Kaufpreiszahlung und Übergabe der Immobilie

Eine Lösung wäre hier, die Wohnung zu verkaufen, die Kaufpreiszahlung und Übergabe aber erst später, z.B. in einigen Monaten, zu vereinbaren. Vorteil: die Familie kann in Ruhe suchen und kennt genau den Verkaufserlös ihrer Wohnung. Die Bank gibt der Familie sehr wahrscheinlich die benötigte Zwischenfinanzierung, da sie die Sicherheit des notariell vereinbarten Kaufpreises hat. Der Käufer muss die Immobilie erst zahlen, wenn er sie übernimmt.

Lösung 2: Sofortige Kaufpreiszahlung, aber die Eigentümer bleiben in der Wohnung

Sofortige Kaufpreiszahlung und Übergabe, Verkäufer bleibt aber in der Wohnung und zahlt eine Art Aufwandsentschädigung für jeden Monat, den er länger in der Wohnung bleibt. Die Höhe der monatlichen Aufwandsentschädigung entspricht einer Monatsmiete. In dieser Vertragsgestaltung muss der maximale Auszugstermin unbedingt festgesetzt werden, damit kein Mietverhältnis entsteht. Vorteil: der Verkäufer bekommt gleich sein Geld und kann damit arbeiten, muss aber nicht gleich aus der Wohnung ausziehen.

Wir gehen auf Ihre Bedürfnisse ein

Wie Sie sehen können, gibt es eine Vielzahl an Gestaltungsmöglichkeiten beim Verkauf einer Immobilie. Wichtig ist für uns als Makler, Ihre genauen Bedürfnisse als Verkäufer zu analysieren und gemeinsam mit Ihnen nach der für Sie optimalen Lösung zu suchen.

Gerne beraten wir Sie rund um die Immobilie. Bitte beachten Sie auch unsere wöchentliche Immobiliensprechstunde, zu der Sie sich kostenlos und unverbindlich anmelden können. Wir beantworten Ihre Fragen zum Thema Immobilien jeden Donnerstag von 16 bis 19 Uhr in Einzelgesprächen. Wir bitten daher um Anmeldung unter 07561/98873-26 oder per Email an immobilien@oesterlegmbh.de.

Ihre Claudia Gottwalt

Claudia Gottwalt

Immobilienberaterin

Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien

 

Diplom Betriebswirtin (FH)

Tel. +49 (0) 7561 / 98873-26
claudiagottwalt@oesterlegmbh.de
Aktuelles
Bellevue best property agent 2020

Zum 4. Mal nach 2019 wurde Oesterle Immobilien von Europas größtem Immobilienmagazin als „BELLEVUE BEST PROPERTY AGENT 2020“ ausgezeichnet und gehört somit zu den besten Immobilienunternehmen Deutschlands.

weiterlesen
Stellenangebot

Du liebst Menschen, hast sehr gute Kommunikationsfähigkeiten,
bist engagiert und motiviert?

Dann bist Du bei uns genau richtig. Wir suchen für unser Immobilien-Team ab sofort:

Immobilienmakler/in (w/m/i) in Vollzeit.

weiterlesen
Immobiliensprechstunde

Zum Thema Immobilien gibt es viele Fragen.

Wir beantworten diese jeden Donnerstag von 16 bis 19 Uhr nach Anmeldung.

Unverbindlich, kostenfrei und diskret in Einzelgesprächen.

Wir bitten um Anmeldung unter 07561/98873-26 oder per Email an immobilien@oesterlegmbh.de.

Wir freuen uns auf Ihren Besuch.

Alle Meldungen

Oesterle Immobilien

Wilhelmstraße 1
88299 Leutkirch

Telefon: +49 (0) 7561 / 98873-26
immobilien@oesterlegmbh.de

Oesterle Immobilien Stuttgart

© 2020 - Oesterle GmbH

Mit der Nutzung dieser Seite erklären Sie sich damit einverstanden, dass Cookies verwendet werden. Mehr erfahren