BGH-Urteil: Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem aktuellen Urteil Klarheit
zur Verteilung von Kosten für Erhaltungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften
geschaffen und die faire Kostenverteilung in
WEG-Gemeinschaften gestärkt.
Im Mittelpunkt der Entscheidung (BGH, 24.04.2026, Az. V ZR 50/25) stand
die Frage, ob die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme – etwa für die
Erneuerung einer Heizungsanlage – per Mehrheitsbeschluss gleichmäßig
auf alle Wohnungen verteilt werden dürfen. Nach Auffassung des BGH ist
dies regelmäßig nicht zulässig, wenn die Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft
deutlich unterschiedlich groß sind und die Gemeinschaftsordnung
eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vorsieht.
Im entschiedenen Fall bestand die Wohnanlage aus 15 Wohnungen mit
stark voneinander abweichenden Größen. Für eine Heizungsmodernisierung
sollten die Kosten von 25.000 Euro über eine Sonderumlage finanziert
werden. Die Eigentümerversammlung beschloss, jede Wohnung unabhängig
von ihrer Größe mit dem gleichen Betrag zu belasten. Dagegen wehrten
sich die Eigentümer einer kleineren Wohnung erfolgreich.
Der BGH stellte klar, dass Erhaltungsmaßnahmen in der Regel dem Werterhalt
des gesamten Gemeinschaftseigentums dienen. Größere Wohnungen
profitieren dabei häufig stärker als kleinere Einheiten. Deshalb kann eine
pauschale Verteilung nach dem sogenannten Objektprinzip zu einer unangemessenen
Benachteiligung einzelner Eigentümer führen. In solchen Fällen
spricht vieles dafür, die Kosten weiterhin nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen
zu verteilen.
Besonders bedeutsam ist zudem, dass der BGH seine bisherige Rechtsprechung
zur sogenannten „Willkürkontrolle“ aufgegeben hat. Künftig kommt
es stärker darauf an, ob der gewählte Verteilungsschlüssel insgesamt sachgerecht
und fair ist.
Für Verwalter und Wohnungseigentümer bedeutet das: Bei Sonderumlagen
für Erhaltungsmaßnahmen sollte die gewählte Kostenverteilung sorgfältig
geprüft und an den tatsächlichen Beteiligungsverhältnissen innerhalb der
Gemeinschaft ausgerichtet werden.
