Wohneigentum: Eigenkapital und Erschwinglichkeit

Ob Immobilien erschwinglich sind, hängt von den Gegebenheiten des
Immobilienmarktes, des Finanzmarktes und der Höhe des individuellen
Eigenkapitals ab. Derzeit sind die Chancen für Immobilienkäufer besser
als noch vor einigen Monaten.

Wenn die Erschwinglichkeit von Wohneigentum abnimmt, hat das deutliche
Folgen für die Vermögensbildung, die soziale Mobilität und die Generationengerechtigkeit,
berichtet das Kiel Institut für Weltwirtschaft. Die Wissenschaftler
betrachten die Erschwinglichkeit aus zwei Perspektiven. Einerseits
geht es um die Finanzierbarkeit von Zins- und Tilgungskosten und andererseits
um die Aufbringung des nötigen Eigenkapitals für den nicht fremdfinanzierten
Teil des Kaufpreises sowie der Steuern und Nebenkosten. Diese
Daten werden kombiniert mit den Hypothekenkonditionen, Haushaltseinkommen
und Immobilienpreisen. Das Institut hat herausgefunden, dass sich
die Hypothekenzahlungen relativ zum Einkommen im Zeitraum von 1980 bis
2024 nur wenig verändert haben.

Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex beantwortet die Frage nach der
Erschwinglichkeit ähnlich – er setzt Kaufpreise, Finanzierungsparameter und
Haushaltsnettoeinkommen in Beziehung. Die daraus abgeleiteten Indikatoren
ermöglichen es, die Erschwinglichkeit zu messen. Nach dieser Berechnung
hat sich die Erschwinglichkeit von selbst genutztem Wohneigentum
im bundesweiten Durchschnitt in den vergangenen zwei Jahren spürbar
verbessert. Es zeigen sich jedoch regionale Unterschiede in der Erschwinglichkeit.
Im Gegensatz zur Lage in den Top-7-Metropolen ist der Kauf in
vielen anderen Großstädten und deren Umland wieder erschwinglich.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese Ergebnisse bereits wider: Zum Jahresende
2025 flachte der Preisanstieg auf dem deutschen Immobilienmarkt ab.
Die Preise für Eigentumswohnungen gingen leicht zurück, für Einfamilienhäuser
stiegen sie nur moderat. Gleichzeitig nahm die Zahl der Transaktionen
nach dem starken Einbruch im Jahr 2023 weiter zu. Diese Entwicklung
setzte sich 2025 fort. Beim Kauf von Eigentumswohnungen nähern sich
Angebotspreise und tatsächlich erzielte Transaktionspreise inzwischen
weiter an. Der Verhandlungsspielraum wird geringer – das zeigt eine aktuelle
Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter.